Deutschlands Wohnungsmarkt ist gespalten – Mietpreise steigen weiter kräftig
Stand: 21.07.2026, 19:31 Uhr
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Die Angebotsmieten steigen bundesweit um vier Prozent. In Köln und Hamburg wird Wohnen besonders teuer. Käufer finden dagegen deutlich mehr Auswahl.
Berlin – Dienstagabend, 18 Wohnungsanzeigen durchgeklickt, drei Besichtigungstermine ergattert, null Zusagen erhalten. Für viele Wohnungssuchende in deutschen Großstädten ist das inzwischen Alltag. Die Zahlen des aktuellen IW-Wohnindex zeigen, warum die Suche so zäh geworden ist.
Die Angebotsmieten in Deutschland sind demnach im zweiten Quartal 2026 binnen eines Jahres um vier Prozent gestiegen, gegenüber dem Vorquartal legten sie um 1,3 Prozent zu. Die Kaufpreise dagegen bewegen sich deutlich gemächlicher. Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser verteuerten sich im Jahresvergleich jeweils nur um 0,8 Prozent. Das Ergebnis ist ein Wohnungsmarkt mit zwei völlig unterschiedlichen Baustellen, wie die IW-Ökonomen Pekka Sagner und Michael Voigtländer in ihrer Studie darlegen. Auf dem Kaufmarkt trifft ein deutlich gewachsenes Angebot auf eine Nachfrage, die durch hohe Finanzierungskosten gebremst wird. Auf dem Mietmarkt ist es umgekehrt. Hier stößt eine anhaltend hohe Nachfrage auf ein Angebot, das seit Jahren knapp bleibt.
Warum die Mieten stärker steigen als die Kaufpreise
Die Zahl der inserierten Mietwohnungen liegt laut IW-Report bundesweit noch immer knapp 12 Prozent unter dem Niveau von Anfang 2022. Nur in Berlin liegt das sichtbare Mietangebot inzwischen wieder über dem damaligen Stand, langfristig aber weiterhin deutlich unter dem Niveau vor den Marktverwerfungen rund um den Mietendeckel. Die Ökonomen führen die Verknappung auch auf eine geringe Umzugsmobilität zurück. Wenn Haushalte wegen steigender Neuvertragsmieten seltener umziehen, werden weniger Bestandswohnungen frei. Hinzu kommen Haushalte, für die ein Eigenheim wegen der Finanzierungskosten derzeit nicht erreichbar ist und die deshalb länger im Mietsegment bleiben, wie es im Report heißt.
Regional fallen die Unterschiede erheblich aus. Den stärksten Mietanstieg im Jahresvergleich verzeichnet laut IW-Wohnindex Köln mit einem Plus von 7,9 Prozent, gefolgt von Hamburg mit 5,5 Prozent und Leipzig mit 5,4 Prozent. Auch in Essen (5,0 Prozent) und Dortmund (4,7 Prozent) ziehen die Mieten spürbar an. Vergleichsweise moderat entwickeln sich Stuttgart mit 0,9 Prozent und Berlin mit 1,0 Prozent, wobei die Hauptstadt nach einer schwächeren Phase inzwischen wieder Zuwächse verzeichnet. Auch nach Regionstyp zeigt sich ein klares Muster. Am stärksten steigen die Mieten mit 4,9 Prozent in Großstädten außerhalb der sieben größten Metropolen, während die Top-7-Städte mit 2,9 Prozent etwas moderater zulegen.
Käufer sitzen am längeren Hebel
Wer eine Immobilie kaufen möchte, findet inzwischen deutlich mehr Auswahl als noch vor wenigen Jahren. Bundesweit werden laut IW-Report nahezu doppelt so viele Eigentumswohnungen inseriert wie im ersten Quartal 2022, bei Ein- und Zweifamilienhäusern liegt das Plus bei rund 140 Prozent. Der Report ordnet dies allerdings ein. Der Anstieg sei „vor allem Ausdruck der gesunkenen Nachfrage und längerer Vermarktungszeiten, nicht einer entsprechend starken Zunahme des Wohnungsbestands“.
Bei den Kaufpreisen zeigt sich zudem eine wachsende Kluft zwischen den Städten. Am stärksten legten sie in Dortmund mit 5,0 Prozent zu, während München mit einem Rückgang von 1,9 Prozent den gegenteiligen Trend zeigt. Auch Berlin (minus 1,6 Prozent), Stuttgart (minus 1,1 Prozent) und Leipzig (minus 0,7 Prozent) verzeichnen sinkende Kaufpreise.
Was Ökonomen als Lösung vorschlagen
Für eine nachhaltige Entlastung reiche mehr Neubau allein nicht aus, schreiben Sagner und Voigtländer im IW-Report. Ebenso wichtig sei es, die sogenannten Lock-in-Effekte der Mietpreisregulierung zu adressieren, etwa durch mehr Möglichkeiten, Bestandsmieten anzupassen. Das würde nach Einschätzung der Autoren Anreize für Wohnungswechsel setzen und den vorhandenen Bestand besser mobilisieren. Weitere regulatorische Eingriffe bei Bestandsmieten würden dagegen eher zu einer Abkopplung vom Marktniveau führen und die Knappheit auf den Neuvertragsmärkten verschärfen statt lösen, so die Einschätzung der Studie.
Da das IW als arbeitgebernahes Wirtschaftsforschungsinstitut gilt, dürften seine wohnungspolitischen Empfehlungen in der öffentlichen Debatte nicht unwidersprochen bleiben. Mieterverbände und Teile der Politik fordern seit Langem umgekehrt strengere statt gelockerte Mietregulierungen, um Bestandsmieter zu schützen. (Quelle: DIW)