Eigentumswohnung kaufen: Eine Zahl verrät Ihnen, ob der Preis wirklich günstig ist

Stand: 26.07.2026, 13:00 Uhr

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Eine Wohnung kaufen und nie mehr Miete zahlen – das klingt verlockend. Laut einer Studie sind Eigentumswohnungen auch günstiger geworden. Stimmt das?

Frankfurt – Im Finanztip Newsletter fragen wir regelmäßig, wie unsere Community lebt. Knapp die Hälfte wohnt zur Miete, in Großstadt, Kleinstadt oder auf dem Land.
Dann stellt sich irgendwann im Leben meist die Frage: Wäre ein Eigenheim nicht eine gute Sache? Statt Miete zu zahlen, tun Sie so jeden Monat etwas für Ihr Vermögen. Und Sie können im Alter mietfrei in den eigenen vier Wänden leben.

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Dieser Artikel liegt IPPEN.MEDIA im Zuge einer Kooperation mit Finanztip, Deutschlands führendem Geldratgeber, vor – das Original zu diesem Beitrag „Günstige Immobilie: Auf diese Zahl kommt es an“ stammt aus dem wöchentlichen Finanztip Newsletter vom 17. Juni 2026.

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In vielen Gegenden Deutschlands sind Immobilien sehr teuer. Eine Studie sieht dennoch Kaufchancen bei Eigentumswohnungen.

Auf den ersten Blick klingt das widersprüchlich: Die Immobilienpreise in Deutschland sind laut dem Postbank Wohnatlas im Jahr 2025 wieder gestiegen. Entscheidend ist jedoch nicht allein der Kaufpreis.

Auf diesen Wert kommt es an

Noch wichtiger ist die Frage: „Wie erkenne ich, ob ein Angebot günstig oder teuer ist?“ Das wollte auch ein Teilnehmer des Finanztip Experten-Coachings zum Immobilienkauf von unserem Experten Dirk wissen.

Hier hilft ein Maßstab, den professionelle Immobilieninvestoren verwenden: der Vervielfältiger. Er setzt den Kaufpreis ins Verhältnis zur erzielbaren jährlichen Nettokaltmiete. Und um den geht es auch in der Postbank-Studie.

So funktioniert der Vervielfältiger

Angenommen, Sie wollen die Wohnung, in der Sie leben, kaufen:

• Sie zahlen 1.000 Euro Kaltmiete pro Monat. Ergibt eine Jahreskaltmiete von 12.000 Euro.
• Die Wohnung soll 310.000 Euro kosten. Das teilen Sie durch die Jahreskaltmiete von 12.000 Euro.
• 310.000 Euro ÷ 12.000 Euro = 25,83. Die Wohnung kostet Sie also die Miete für 25,83 Jahre. Das ist der Vervielfältiger.

Damit wäre der Kaufpreis eher teuer. Ein Wert bis 25 gilt als moderat, alles darüber als eher teuer bis sehr teuer.

So finden Sie heraus, ob sich Kaufen lohnt

Obwohl der Kaufpreis eher teuer wäre, würde sich der Kauf in unserem Beispiel aber lohnen. Das zeigt Ihnen der Mieten-oder-Kaufen-Rechner von Finanztip. Wir nehmen folgende Werte an:

• Sie haben 50.000 Euro Eigenkapital. Ihre Miete würde jedes Jahr um 2,2 Prozent steigen.
• Legen Sie das Eigenkapital stattdessen in einem Aktien-ETF an, wären 6 Prozent Rendite p. a. drin.
• Die Immobilie kostet 310.000 Euro, plus 10 Prozent Kaufnebenkosten.
• Ihr Wert steigt um 2 Prozent p. a. Also etwas langsamer als die Miete.
• Instandhaltung kostet Sie 1,2 Prozent p. a., der Kredit läuft 25 Jahre.
• Der Kreditzins liegt bei 4 Prozent p. a.

Das Ergebnis: Kaufen kostet Sie im Monat 1.835 Euro. Davon gehen 1.525 Euro an die Bank, 310 Euro legen Sie für die Instandhaltung zurück.

Mieten Sie, zahlen Sie fürs Wohnen nur 1.000 Euro pro Monat. Um die Instandhaltung kümmert sich Ihre Vermieterin oder Ihr Vermieter. Im Vergleich zur Kaufvariante geben Sie 835 Euro weniger aus, und die stecken Sie als langfristige Anlage in einen Aktien-ETF.

Vergleich mit unserem Rechner, ob sich Kaufen oder Mieten mehr lohnt

Mieten Sie, kommen Sie nach 25 Jahren so auf ein Vermögen von 500.477 Euro. Kaufen Sie, sind es 508.587 Euro. Nicht bedeutend mehr, aber es wäre das bessere Geschäft.

In vielen Regionen steigen Mieten stärker als Kaufpreise

Aber gibt es überhaupt noch Regionen, in denen Sie solche Kaufpreise finden? Der Postbank Wohnatlas sagt: ja. 2025 sind die Kaufpreise zwar insgesamt gestiegen, trotzdem kann sich Kaufen lohnen: In 284 von 400 untersuchten Regionen ist Kaufen im Vergleich zum Mieten günstiger geworden. Denn die Nettokaltmieten sind der Studie zufolge stärker gestiegen als die Kaufpreise.

Damit sinkt der Vervielfältiger – und der Kaufpreis rechnet sich im Vergleich zu einer ähnlichen Mietwohnung etwas früher.

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Denken Sie daran: Auch die Rendite zählt

Ein niedriger Vervielfältiger klingt erstmal verlockend. Er ist aber nicht alles. Am Ende ist auch wichtig, dass Sie Ihre Immobilie zu einem guten Preis verkaufen können, z. B. wenn Sie im Alter in ein Pflegeheim müssen. Oder Sie im Ruhestand doch lieber näher zu Ihren Kindern ziehen möchten.

51 Regionen sind der Studie zufolge besonders interessant. Hier liegt der Vervielfältiger unter 25 – und gleichzeitig werden Preissteigerungen von 0,6 Prozent p. a. und mehr bis 2025 prognostiziert. Und zwar real, die Inflation ist also schon abgezogen. Hier finden Sie also günstige Preise und gute Aussichten für eine positive Wertentwicklung.

Besonders interessant sind demnach:

• Wartburgkreis (Thüringen): Vervielfältiger 17,5; 0,9 Prozent Kaufpreiswachstum p. a.
• Neumünster – Stadt (Schleswig-Holstein): Vervielfältiger 19; 0,7 Prozent Kaufpreiswachstum p. a.
• Wuppertal – Stadt (NRW): Vervielfältiger 20,7; 0,6 Prozent Kaufpreiswachstum p. a.
• Ludwigshafen am Rhein (Rheinland-Pfalz): Vervielfältiger 20,7; 1,2 Prozent Kaufpreiswachstum p. a.
• Bremen – Stadt: Vervielfältiger 21,3; 0,7 Prozent Kaufpreiswachstum p. a.

Wenn Sie schon in einer dieser Gegenden wohnen oder dort hinziehen wollen: Denken Sie daran, dass beim Immobilienkauf immer das jeweilige Objekt zählt.

Auch in super Gegenden gibt es schlechte Immobilien. Gehen Sie bei der Suche deshalb besonders sorgfältig vor. Und nutzen Sie auch in eher teuren Regionen den Vervielfältiger, um gute von zu teuren Angeboten zu unterscheiden.

Unsere Ratgeber zur Immobilienbewertung helfen Ihnen – und Sie können auch am Finanztip Expertencoaching teilnehmen.

Einen großen Einfluss hat auch die Immobilienfinanzierung, die Sie bekommen können. Wir raten Ihnen: Holen Sie möglichst viele Angebote ein. Bei Ihrer örtlichen Bank, aber zusätzlich auch bei großen Vermittlern.

Am besten bei Interhyp* und Baufi24*. Auch Dr. Klein*, Hüttig & Rompf und Hypofriend* sind empfehlenswert. Wie viel ein guter Zins ausmacht, zeigt Ihnen unser Baufinanzierungsrechner.