Stand: 13.10.2026, 07:33 Uhr
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Die Postbank hat für 33 Umlandgemeinden Immobilienpreise und Fahrtkosten untersuchen lassen. Wo sich Pendeln lohnt und wie das Auto finanziell gegen Bus und Bahn abschneidet.
Keine andere deutsche Stadt ist so bekannt für irrsinnige Immobilienpreise wie München. Wer in der Isarmetropole eine Wohnung kaufen möchte, legt derzeit über 9000 Euro pro Quadratmeter hin – im Schnitt. In guten Lagen kann es auch viel teurer werden..
Münchner Umland mit 2200 Euro Preisvorteil pro Quadratmeter
Im Umland werden dagegen in der Regel laut Forschungsinstitut HWWI gut 2200 Euro weniger fällig. Für eine Wohnung mit 70 Quadratmetern bedeutet das in der Stadt einen Kaufpreis von 630.000 Euro, im Speckgürtel sind es nur 590.000, also 140.000 weniger. Finanziell ein riesiger Vorteil – oder etwa nicht?
Wo und ob sich Pendeln im Münchner Umland wirklich lohnt, hat das HWWI nun für die Postbank berechnet. Ergebnis: Karlsfeld, Dachau und Germering sind für München-Pendler die attraktivsten Orte. In Karlsfeld wird die Ersparnis beim Kauf einer 70 Quadratmeter großen Immobilie erst nach 32 Jahren aufgefressen, wenn ein Familienmitglied jeden Arbeitstag mit Bus und Bahn in die Stadt pendelt. Wer das Auto nimmt, hat dagegen höhere Fahrtkosten, weshalb der Pendler-Vorteil deutlich früher aufgezehrt wird, nämlich nach 20,2 Jahren. Den Spitzenplatz erobert Karlsfeld mit moderaten Immobilienpreisen von etwas über 6500 Euro je Quadratmeter und kurzen 14 Kilometern in die Stadtmitte.
Auf Platz 2 liegt Dachau, das ähnlich teuer, aber gut fünf Kilometer weiter weg ist. Dahinter kommt Germering, das zwei Kilometer näher an München als Dachau aber fast 110 Euro je Quadratmeter teurer ist.
Tendenziell gilt: Je weiter entfernt von der Stadt ein Ort ist, desto niedriger die Immobilienpreise. Ausnahmen sind lediglich teure Seegemeinden wie Starnberg oder Herrsching, die finanziell zu den schlechtesten Orten für Pendler zählen. Doch nackte Immobilienpreise und reine Entfernungen greifen zu kurz. Das HWWI hat auch die realen Fahrzeiten mit einkalkuliert und ihnen über einen durchschnittlichen Stundenlohn einen Preis gegeben, der in die Rechnung einfließt.
Dabei hat das Institut Verbindungszeiten bei Bus und Bahn sowie Staumeldungen bei Google Maps berücksichtigt und so umständliche ÖPNV-Strecken und notorisch verstopfte Straßen berücksichtigt. Deshalb findet man etwa Oberding im Landkreis Erding oder Altomünster im Landkreis Dachau auf hinteren Plätzen.
Pendeln mit dem Auto rechnet sich nie
„Damit sich der Kauf im Umland lohnt, sollten die erhöhten Pendelkosten mindestens 25 Jahre lang durch die Kaufersparnisse gedeckt werden“, heißt es in der Postbank-Studie als Faustformel. Allerdings rangieren nur die drei Spitzenreiter Karlsfeld, Dachau und Germering über der Marke – und das auch nur, wenn man dort den ÖPNV nutzt.
Denn: Legt man die 25-Jahre-Formel zugrunde, lohnt sich das Pendeln mit dem Auto nie. In 26 der 33 untersuchten Gemeinden sind die Kosten für Dinge wie Sprit und Versicherung sowie Lebenszeit im Auto schon nach weniger als zehn Jahren höher als die Ersparnis beim Immobilienkauf. In sieben Gemeinden sind es sogar weniger als fünf Jahre, darunter Ottobrunn, Unterschleißheim, Gilching und Haar. Nimmt man die Öffentlichen, hält die Ersparnis dagegen an neun Orten mehr als 20 Jahre, darunter Olching, Puchheim, Eching, Vaterstetten oder Poing. Für Autopendler hat das HWWI 45 bis 47 Cent je Kilometer angelegt, für ÖPNV-Pendler zwölf bis 14 Cent.
Auf die Größe kommt es an
Zwei weitere entscheidende Faktoren können die Rechnung auf den Kopf stellen. Erstens: Homeoffice. Wer mehr zu Hause arbeitet, hat geringere Kosten für den Arbeitsweg, weshalb sich Entfernungen relativieren. Pendler aus Karlsfeld haben bei nur drei Präsenz-Arbeitstagen 52,5 Jahre einen Kostenvorteil, Pendler aus Eching 36,9 statt 23,0 Jahre und Pendler aus Erding 24,5 statt 14,9 Jahre.
Zweitens ist auch die Größe der Wohnung zentral. Wer zum Beispiel mehrere Kinder hat und statt 70 ganze 120 Quadratmeter kauft, zehrt länger von seinem Pendler-Vorteil, weil die Kaufkosten dann ausschlaggebender sind. In Dachau wiegen sie laut HWWI zum Beispiel 48,9 statt 28,5 Jahre die Kosten für das Pendeln auf und selbst Erding, Freising und Fürstenfeldbruck liegen dann zwischen 25 und 32 Jahren statt zwischen 15 und 19 wie bei einer kleineren Wohnung.