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Hamburg
Neue Abzockfalle: Wie skrupellose Vermieter Hamburgs Mietpreisbremse aushebeln
Mieterverein warnt vor fragwürdigen Verträgen, mit denen Schutzregeln umgangen und horrende Mieten verlangt werden können.
Hamburgs Mietpreisbremse hat offenbar ein Loch – und manche Vermieter wissen genau, wie sie hindurchkommen. Beispielsweise so: Obwohl es sich um eine ganz normale Wohnung handelt, wird kein Wohnraum-, sondern ein Gewerbemietvertrag geschlossen. Was nach juristischer Spitzfindigkeit klingt, kann für Mieter teuer werden: In einzelnen Fällen sollen mehr als 20 Euro Nettokaltmiete pro Quadratmeter verlangt worden sein.
Der Trick funktioniert über eine Zwischenstation. Der Eigentümer vermietet die Wohnung nicht direkt an den späteren Bewohner, sondern schließt zunächst mit einer dritten Person, etwa den Eltern, einen Gewerbemietvertrag. Im Vertrag steht etwa, die Räume würden „zur Weitervermietung an Dritte“ überlassen. Auf dem Papier ist das Geschäft damit gewerblich. Tatsächlich zieht am Ende jedoch ganz normal jemand ein und nutzt die Wohnung ausschließlich zum Wohnen.
Der entscheidende Unterschied: Für Gewerbemietverträge gilt die Mietpreisbremse nicht. Der Eigentümer kann deshalb eine deutlich höhere Miete vereinbaren als bei einem normalen Wohnraummietvertrag. Hinzu kommt, dass sich bei Gewerbeverträgen weitere Pflichten auf den Vertragspartner übertragen lassen – etwa Kosten für die Instandhaltung der Wohnung.
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Die Mutter unterschreibt – das Kind zieht ein
Wie konkret das aussehen kann, zeigte ein Fall, über den das ZDF-Wirtschaftsmagazin „Wiso“ berichtet hatte. Dort unterschrieb die Mutter des späteren Mieters den Gewerbemietvertrag. Anschließend zog ihr Kind in die Wohnung ein. Die Kaltmiete lag bei knapp 21 Euro pro Quadratmeter.
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Für die zwischengeschaltete Person – in diesem Fall die Mutter – entsteht dadurch eine paradoxe Situation. Ihr Kind kann ihr gegenüber grundsätzlich auf die Einhaltung der Mietpreisbremse pochen. Die Mutter selbst bleibt jedoch an den deutlich teureren Gewerbemietvertrag mit dem Eigentümer gebunden und muss weiterhin die dort vereinbarte Miete zahlen. Setzt das Kind also eine niedrigere Miete durch, verschwindet die hohe Forderung nicht. Die Differenz bleibt letztlich bei der Mutter hängen.
Mieterverein warnt vor ausgehebelten Schutzrechten
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Der Mieterverein zu Hamburg beobachtet solche Vertragskonstruktionen immer wieder. „Mit diesen gewerblichen Verträgen versuchen die Vermieter, die Schutzrechte der Mieter auszuhebeln“, sagt Vorstandsmitglied Dr. Rolf Bosse. Dass ausgerechnet Eltern oder andere nahestehende Personen als Vertragspartner eingesetzt werden, hat nach Darstellung des Mietervereins einen einfachen Grund: In solchen Konstellationen sind Konflikte über die tatsächliche Miethöhe weniger wahrscheinlich.
Auch der Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen, kurz VNW, kritisiert die Praxis scharf. „Ich habe meine Zweifel, ob es mietrechtlich überhaupt zulässig ist, eine Wohnung an Dritte mithilfe eines Gewerbemietvertrages zu vermieten, mit dem klaren Ziel, dadurch im Ergebnis die Mietpreisbremse zu umgehen“, sagt VNW-Direktor Andreas Breitner. Noch deutlicher wird er mit seiner Bewertung: „Das ist doch ein reines Umgehungsgeschäft.“
Eine eindeutige Entscheidung des Bundesgerichtshofs speziell zu dieser Konstruktion gibt es bislang allerdings nicht. Und auch das Hamburger Wohnraumschutzgesetz bietet keine Lösung des Problems.
Warum das Hamburger Wohnraumschutzgesetz nicht greift
Das Gesetz soll unter anderem verhindern, dass Wohnraum zweckentfremdet wird. Nach der von den zuständigen Bezirken beschriebenen Rechtslage liegt eine solche Zweckentfremdung jedoch erst dann vor, wenn eine Wohnung tatsächlich gewerblich genutzt wird. Genau das passiert hier nicht. Die Wohnung bleibt Wohnraum – lediglich der Vertrag zwischen dem Eigentümer und der zwischengeschalteten Person ist ein Gewerbemietvertrag.
Damit fällt die Konstruktion bislang durch das Raster.
Der VNW fordert deshalb Konsequenzen. Der Hamburger Senat solle das Wohnraumschutzgesetz nachschärfen und dort, wo Bundesrecht betroffen ist, über den Bundesrat auf strengere Regeln drängen. Auch Paragraf 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes, der Mieter vor überhöhten Mieten schützen soll, müsse aus Sicht des Verbands stärker genutzt beziehungsweise angepasst werden.
Bemerkenswert ist dabei, von wem diese Forderung kommt. Der VNW vertritt die Wohnungswirtschaft und sieht die Mietpreisbremse selbst durchaus kritisch. Trotzdem warnt der Verband davor, geltende Regeln mit kreativen Vertragskonstruktionen auszuhöhlen.
Der VNW fordert Konsequenzen: Mietpreisbremse darf kein Zahntiger sein
Breitner nimmt deshalb auch Vermieter ausdrücklich in die Pflicht. „Es ist ärgerlich, wenn unanständige Vermieter die Regelungen durch ‚geschickte‘ Lösungen umgehen können und so die gesamte Wohnungswirtschaft in Verruf bringen“, sagt er.
Die Haltung des Verbands ist dabei klar: Man kann über die Mietpreisbremse streiten. Solange sie aber gilt, muss sie auch wirken. Oder wie Breitner es ausdrückt: Sie dürfe kein „zahnloser Tiger“ sein.
Es ist übrigens nicht das erste Mal, dass Vermieter auf die Idee kommen, auf dem Umweg über Gewerbemietverträge Mieterrechte aushebeln und zusätzlich Kasse zu machen. Die MOPO berichtete schon vor Jahren über ein Immobilienunternehmen aus Winterhude, das seinen Wohnungsbestand grundsätzlich nur mit Gewerbemietverträgen vermietete – mit teils dramatischen Folgen für die Bewohner.
Besonders hart traf es eine selbstständige Hairstylistin, die 2008 gemeinsam mit ihrem Mann in eine 118 Quadratmeter große Wohnung in Harvestehude zog. Kaltmiete: rund 2300 Euro. Das Paar berichtete, ihm sei erklärt worden, ein Gewerbemietvertrag könne für Selbstständige steuerlich günstiger sein. Die beiden unterschrieben – und merkten erst später, worauf sie sich eingelassen hatten.
Der Vertrag band sie für fünf Jahre an die Wohnung. Zudem sollten sie Instandsetzungsarbeiten selbst bezahlen und die Räume bei einem Auszug umfassend saniert zurückgeben. Nach Streitigkeiten kündigte das Paar dennoch und zog bereits 2009 aus. Jahre später folgte die böse Überraschung: Der Vermieter verlangte von der inzwischen verwitweten Frau knapp 76.000 Euro – unter anderem für Mieten nach ihrem Auszug sowie für angeblich nicht ausgeführte Sanierungsarbeiten.
Abzocke mit Gewerbemietverträgen – die MOPO berichtete schon vor Jahren
Schon damals warnten Mietervereine vor solchen Konstruktionen. Der Fall ist mit dem heutigen Modell zur Umgehung der Mietpreisbremse zwar nicht identisch. Das Prinzip dahinter erinnert jedoch stark daran: Eine Wohnung wird zum Wohnen genutzt, vertraglich aber wie eine Gewerbeimmobilie behandelt – und damit gelten für die Bewohner deutlich weniger Schutzregeln.
Sie haben auch schon erlebt, dass Vermieter Ihnen einen Gewerbemietvertrag andrehen wollten? Melden Sie sich bei der MOPO-Redaktion, E-Mail: olaf.wunder@mopode
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