Im Rest der Republik schütteln viele den Kopf. Fünf Jahre ist es her, dass 57,6 Prozent der Berliner Wähler dafür stimmten, den Immobilienbestand der großen privaten Wohnungsunternehmen in der Hauptstadt zu enteignen. Die hohe Beteiligung von 73,5 Prozent war zwar dem Umstand geschuldet, dass am selben Tag auch das Berliner Abgeordnetenhaus und der Deutsche Bundestag neu gewählt wurden, sonst wäre das nötige Quorum vielleicht nicht erreicht worden. Es entfällt dadurch aber das Argument, mögliche Skeptiker seien einfach zu Hause geblieben.
Es bestehen also wenig Zweifel, dass es eine Mehrheit der Berliner tatsächlich so gemeint hat, auch wenn viele die praktischen Implikationen nicht überblickten, etwa die hohen Kosten für den Landeshaushalt oder die negativen Folgen für den Wohnungsneubau in der Stadt. Auch bei der jüngsten Wahl zum Landesparlament entfielen 91 von 153 Sitze auf Parteien, die eine solche Enteignung entweder zur Gänze befürworten, wie Linke und örtliche Grüne, oder in denen es wenigstens Sympathien dafür gibt wie in Teilen der SPD.
Dafür gibt es Gründe. Einige von ihnen hat Berlin mit anderen Ballungsräumen in Deutschland, Europa und der Welt gemein. Auch in München, Frankfurt oder Köln stöhnen die Leute über hohe Mieten, und es gilt als eines der großen ökonomischen Wachstumshemmnisse im Land, dass die Leute den attraktiven Arbeitsplätzen mangels Wohnraum nicht hinterherziehen könnten. In Spanien führte die Wohnungsnot zu Massenprotesten, bei den Unruhen in Italien oder Frankreich spielte das Thema zumindest eine Rolle.
Aber einiges ist in Berlin doch speziell. Dazu zählt zunächst einmal die geringe Verbreitung von Wohneigentum. 85 Prozent der Hauptstädter wohnen zur Miete. Das war im Prinzip schon immer so, früher sogar noch ausgeprägter. Das hängt auch damit zusammen, dass in der Mietkasernenstadt die Mehrzahl der Bewohner in Etagenwohnungen lebt, die man erst seit Inkrafttreten des Wohneigentumsgesetzes im Jahr 1951 überhaupt einzeln kaufen kann (im Ostteil der Stadt seit 1990).
Noch heute ist das Angebot an Eigentumswohnungen im Vergleich zu anderen Städten erstaunlich schmal. Das liegt auch daran, dass das Land die Umwandlung bestehender Miethäuser in Eigentum weitgehend unterbunden hat. Das geringe Angebot trägt maßgeblich dazu bei, dass die Kaufpreise in den zurückliegenden zwei Jahrzehnten noch viel stärker gestiegen sind als die Mieten, in den Innenstadtbezirken zum Teil auf das Fünffache. Zu haben sind oft nur Wohnungen im Erdgeschoss, mit vielen Durchgangszimmern oder neben der Stadtautobahn. Zu den Boomzeiten wurden Käufer von den Maklern bisweilen schon nach einem Jahr abermals kontaktiert: Ob sie nicht bereit wären, wieder zu verkaufen, gegen 100.000 Euro Aufschlag?
Holzfußboden und drei Meter Deckenhöhe
Preistreibend wirkt auch der Umstand, dass sich die Nachfrage auf ein bestimmtes Segment konzentriert. Wer das vermeintlich echte Berlin-Gefühl sucht, der strebt nach einer Altbauwohnung mit Holzfußboden und 3,30 Meter Deckenhöhe. Davon gibt es in der Hauptstadt zwar so viele wie kaum irgendwo sonst auf der Welt, weil Berlin in der Gründerzeit ein beispielloses Wachstum erlebte und im Zweiten Weltkrieg prozentual weniger Gebäude zerstört wurden als in vielen westdeutschen Großstädten, die alliierte Bomber aufgrund der geographischen Nähe viel früher erreichten.
Trotzdem bleibt das Angebot begrenzt, weil die Zuzügler aus Stuttgart oder Madrid lieber nicht im Marzahner Ost-Plattenbau oder dem West-Pendant im Märkischen Viertel logieren möchten. Entsprechend konzentriert sich die Nachfrage auf die Innenstadtbezirke innerhalb des S-Bahn-Rings, aufgrund seiner Form auch „Hundekopf“ genannt. Und weil die großbürgerlichen Wohnungen in Charlottenburg oder Wilmersdorf schon immer etwas teurer waren, der Prenzlauer Berg schon seit den Neunzigern begehrt ist, fallen die Preissteigerungen in den verbleibenden Stadtteilen besonders krass aus. Im östlichen Teil von Kreuzberg und dem nördlichen Teil von Neukölln stiegen die Mieten seit den Nullerjahren so stark wie kaum irgendwo auf der Welt. Die Linkspartei erzielte hier ihre höchsten Wahlergebnisse.
Vor drei Jahren hatte das Rheinisch-Westfälische Institut für Wirtschaftsforschung den Berliner Mietmarkt für den lokalen „Tagesspiegel“ näher untersucht. Demnach stiegen Angebotsmieten zwischen 2009 und 2023 im Schnitt um 112 Prozent, weit mehr als in jeder anderen deutschen Stadt. Stuttgart folgte mit 72 Prozent, die allgemeine Preissteigerung betrug in dieser Zeit nur rund 33 Prozent.
In den Randgebieten nur geringe Steigerungen
Hinter diesem Wert für die gesamte Stadt verbergen sich höchst unterschiedliche Entwicklungen in den verschiedenen Stadtteilen. Während sich die Steigerungen in weniger attraktiven Randgebieten bisweilen unter der Inflationsrate bewegten, lagen sie in Teilen der Innenstadt erheblich höher – vor allem in jenen, die zuvor besonders billig waren. Im Neuköllner Schillerkiez beispielsweise, einst durch den Lärm des heute stillgelegten Flughafens Tempelhof geplagt, stiegen die Mieten in diesem Zeitraum um 200 Prozent.
Und das sind nur die Durchschnittswerte. Die Realität der alltäglichen Wohnungssuche gibt der Medianwert besser wieder, weil er die schon vorher sehr teuren Wohnungen weniger stark gewichtet. Hier ergeben sich geradezu schwindelerregende Werte: Rund um die Oberbaumbrücke, an der Grenze der Stadtteile Kreuzberg und Friedrichshain, lag die Steigerungsrate bei 350 Prozent. Das lag allerdings auch daran, dass auf der Ostseite viele Neubauwohnungen entstanden. Und natürlich zieht unter diesen Umständen auch niemand mehr aus, die früher allgegenwärtigen Umzugswagen der Firma Robben & Wientjes sind aus dem Stadtbild verschwunden.
Der steile Anstieg hat eine Ursache in der niedrigen Ausgangsbasis – und in den großen Schwankungen, denen der Berliner Markt seit der Wiedervereinigung unterlag. Unmittelbar nach dem Mauerfall, als die ganze Welt auf die Stadt schaute, gab es einen kurzen Boom. Wer etwa in Berlin-Mitte für eine 100-Quadratmeter-Wohnung rund 300 D-Mark an die Kommunale Wohnungsverwaltung zahlte, konnte durch illegale Untervermietung bis zu 900 Mark erwirtschaften – und Mietern, die sich auf die Rechtslage beriefen, mit gewaltbereiten Freunden drohen.
Der Senat wollte die Wohnungen loswerden
Als der mehrfach verschobene Regierungsumzug während der Neunzigerjahre immer ferner rückte und dann auch nicht für einen Wirtschaftsaufschwung sorgte, verfielen die Preise immer weiter. Im Jahr 2005 war der Tiefpunkt erreicht. So mancher Wohnungseigentümer verkaufte in Panik, um von der Rutschbahn nach unten irgendwie noch abzuspringen. Es gab in jener Zeit auch Abrissprämien, etwa aus dem Bundesprogramm „Stadtumbau Ost“. Vor allem in den Plattenbauvierteln des Ostens wurden Häuser „zurückgebaut“. Im günstigeren Fall bedeutete das den Verzicht auf die obersten Stockwerke oder den Umbau vormaliger Wohnungen in Dachterrassen, im ungünstigeren Fall den Abriss ganzer Blocks zugunsten von Licht, Luft und Sonne.
Auch der heute viel beklagte Verkauf kommunaler Wohnungsbestände ist in diesem Kontext zu sehen. Natürlich diente er der kurzfristigen Haushaltssanierung unter dem Regierenden Bürgermeister Klaus Wowereit, dem Finanzsenator Thilo Sarrazin (beide SPD) und dem Wirtschaftssenator Harald Wolf von der PDS (heute Linkspartei). Aber er war eben auch von der Idee geleitet, für die kommunalen Wohnungsbestände wenigstens noch einen kleinen Ertrag zu erzielen, bevor sie überhaupt nichts mehr wert wären. Hinzu kam, dass der soziale Wohnungsbau als Inbegriff der alten Westberliner Verschwendungssucht mit ihren vielen Bauskandalen galt: Die Wohnungen, die zu fünf Mark pro Quadratmeter vermietet wurden, verursachten aufgrund der korrupten Praktiken teils Kosten von bis zu 30 Mark.
Dann kam, für alle überraschend, die Wende. Gerade weil Berlin so billig war, zog es auf einmal Zuzügler aus ganz Europa an. Seit Mitte der Nullerjahre stiegen auf einmal alle Indikatoren: Einwohnerzahl, Kaufpreise, Mieten, Sozialprodukt, Steueraufkommen. Die Finanzkrise von 2008 und die europäische Staatsschuldenkrise seit 2010 verstärkten den Effekt nochmals: Wenn man in Mailand oder Madrid sowieso keine Arbeit fand, konnte man in der abgehängten deutschen Hauptstadt wenigstens günstiger wohnen.
Niedrige Mieten förderten das Freiheitsgefühl
Für einen kurzen historischen Augenblick wurde Berlin so etwas wie die wirkliche Hauptstadt Europas, mit der sich die jüngere Generation auf dem ganzen Kontinent identifizierte. #FreiheitBerlin: Die Imagekampagne, die das Land 2017 startete, spiegelte das Lebensgefühl der zurückliegenden Dekade ziemlich exakt wider. Und das bedeutete eben auch, frei zu sein von dem Zwang, eine hohe Miete erst mal erwirtschaften zu müssen.
Oftmals blieb es nicht bei der Boheme-Existenz. Manche der Zuzügler gründeten Start-ups, andere heuerten in einer Dependance von Großunternehmen an, die rasch bemerkten, dass junge Kreative viel leichter und für viel weniger Geld nach Berlin zu locken waren als nach Wolfsburg oder nach Stuttgart. In manchen Straßenzügen waren Italienisch, Spanisch oder Französisch häufiger zu hören als Berlinerisch oder Türkisch, das Englische wurde alsbald zur Lingua franca. In der Fahrradwerkstatt eröffnete der Mechaniker jahrein, jahraus den Dialog mit der immer gleichen Wendung: „My German is not yet so good.“
Gut gemeint, aber wenig wirksam sind vor diesem Hintergrund die Posts, die Enteignungskritiker derzeit eifrig in sozialen Medien verbreiten: Fotos etwa von verfallenden Häusern in Havanna, verbunden mit dem Hinweis, dass so die Folgen von Vergesellschaftung aussähen. Als würde sich ein beträchtlicher Teil der Linkspartei-Wähler nicht nach genau jenen Zeiten zurücksehnen, als man für 300 D-Mark noch eine Zweizimmerwohnung mit Ofenheizung, provisorischer Duschkabine und marodem Außenputz bekam, übrigens auch im kapitalistischen Westteil der Stadt.
Romantische Erinnerungen an den Kohleofen
Gewiss war das oft auch beschwerlich, weniger wegen des viel beklagten Kohlenschleppens, sondern weil sich diese Heizungsform für das mobile Leben der Jetztzeit wenig eignete: Heizte man einen klassischen Kachelofen gegen Mitternacht an, musste man eine Stunde warten, bis man die Klappe schließen konnte, und eine ganze Nacht, bis sich das Zimmer erwärmte. Bei den Heißluftöfen war es umgekehrt: Sie heizten schneller auf, waren beim Aufstehen aber abgekühlt. Zudem roch die ganze Kleidung nach Kohlenstaub. Solche Beschwernisse verblassen aber in der Erinnerung.
Zudem glauben viele Berliner nicht, dass der Neubau von Wohnungen die Lage wirklich verbessert. Nicht nur, weil niemand die begehrten Gründerzeitwohnungen neu errichten kann, weil sich die Leute den freien Blick aufs Nachbargrundstück oder übers Tempelhofer Feld ungern verbauen lassen oder weil die bereits realisierten Neubauprojekte von erstaunlicher Trostlosigkeit sind. Sondern auch, weil sie das weitere Wachstum der Stadt gar nicht fördern wollen. Neue Wohnungen würden nach dieser Logik den Run auf die deutsche Hauptstadt nur verstärken: Jeder Spanier, jeder Schwabe, der eine solche Neubauwohnung bezieht, zieht weitere Freunde aus der Heimat nach. Das Problem würde nicht gelöst und die Stadt immer voller, fürchten gerade die Angehörigen der vorausgegangenen Einwandererkohorten. „Dichtestress“ nennen das die Schweizer.
Sogar ein CDU-Abgeordneter rief nach einem Zuzugsstopp
Der Ostberliner CDU-Kommunalpolitiker Christian Gräff rief 2019 sogar nach drastischen Mitteln wie zu DDR-Zeiten. „Ich glaube, dass wir einen Zuzugsstopp nach Berlin brauchen“, forderte er damals. „Solange der Senat hier überhaupt keine neue Infrastruktur schafft – Kitas, Schulen, Verkehrsinfrastruktur –, leiden die Berlinerinnen und Berliner darunter.“
Tatsächlich erreichte die subjektiv empfundene Fülle in jenem Jahr ihren Höhepunkt. Teils war es schwierig, während der Rushhour einen Stehplatz in der U-Bahn zu ergattern. Allerdings entspannte sich die Lage dann rasch, nicht bloß durch den nachlassenden Berlin-Hype, sondern auch durch Homeoffice und Fahrradboom infolge der Corona-Pandemie. Eingeengt fühlten sich manche trotzdem noch in einer Stadt, in der während der Neunzigerjahre drei Autos vor einer Ampel schon als Stau durchgingen, wie der Bausenator Peter Strieder einst lästerte.
Insofern dürfte es die Befürworter der Enteignung kaum beeindrucken, dass Forscher des Münchener Ifo-Instituts jüngst nachrechneten, wie sehr schon die Debatte darüber den Neubau von Wohnungen behinderte: Wer will schon in neue Häuser investieren, wenn sie ihm hinterher wieder weggenommen werden? Die Befürworter des Status quo stört das nicht. Schließlich wollen sie selbst günstig wohnen, den Zuzug aber nach Möglichkeit begrenzen.
Dieses Ziel könnte eine Kommunalisierung der Wohnungsbestände tatsächlich erreichen. Die Wohnungssuche würde mangels zusätzlicher Masse nicht einfacher, und die Mieten würden kaum sinken, da sie bei der verhassten Vonovia ohnehin nur geringfügig höher liegen als bei den städtischen Gesellschaften. Aber die Absicht, das ohnehin abgeflaute Wachstum der Stadt zu stoppen und Zuzügler fernzuhalten, könnte sich erfüllen.