Bahnhofsläden boomen, die SBB maximieren die Miete

Enorme Mietzinsen an den Bahnhöfen: So verteuern die SBB den Pendlersnack

Ein Mineralwasser kostet am Bahnhof viermal so viel wie im Supermarkt. Schuld sind auch die hohen Mieten. Detailhändler müssen den SBB bis zu 16 Prozent des Umsatzes abliefern.

04.10.2026, 05.30 Uhr

5 Leseminuten

Die Passerelle, die über den Bahnhof Basel SBB führt, ist die vielleicht bekannteste Galerie der Schweiz. Hier hält der TGV aus Paris und der Nightjet nach Amsterdam.

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Entsprechend begehrt sind die Einkaufsflächen in dem markanten Querbalken. Wer hier eine Filiale betreibt, hat Kunden auf sicher. Vermietet werden sie von den SBB – unter strengster Geheimhaltung der Modalitäten. Doch jüngst bekam die Öffentlichkeit hautnah mit, wie es in der Passerelle zu einem Bieterkampf um einen Laden kam.

Coop musste seine Pronto-Filiale nach zehn Jahren räumen. Glücklicher Nachfolger war Aldi, der hier seine erste SBB-Filiale überhaupt einrichten wollte. Der Discounter kostete seinen Sieg mit viel PR-Tamtam aus. Im Januar kam die Kehrtwende: Aldi verzichtete plötzlich auf die Fläche. Nun soll bald die Schnellverpflegungsfirma Valora einen Avec-Laden eröffnen.

Über die Hintergründe schweigen sich die Parteien aus. Eine wichtige Rolle spielten wohl die hohen Kosten, welche die Präsenz am Bahnhof mit sich bringt. Hinzu kam, dass Aldi seine Strategie in der Schweiz zum gleichen Zeitpunkt umkrempelte, als man die Filiale übernehmen wollte.

Aldi sagt, dass man auch in Zukunft Standorte in SBB-Bahnhöfen prüfen werde. Aber als Discounter habe man einen klaren Auftrag: den besten Preis anzubieten. Um dies einzulösen, müsse man sämtliche Kosten überprüfen. «Nebst der passenden Grösse, Qualität und Relevanz sind attraktive Mieten für uns ein wichtiger Faktor.»

Diese halten auch Lidl, den anderen deutschen Discounter in der Schweiz, seit Jahren von den Bahnhöfen fern. «Wir führen immer wieder Gespräche mit den SBB, aber diese Lagen sind nun einmal äusserst teuer», sagte der Chef von Lidl Schweiz 2024 in einem Interview mit CH Media.

Steigende Umsätze

Die Mietpreise der SBB verhindern den Pendlersnack zum Discountpreis. In letzter Zeit habe sich der Bieterwettbewerb um die besten Lagen nochmals intensiviert, berichten Insider gegenüber der «NZZ am Sonntag». Auch in Basel ist davon auszugehen, dass Valora mehr Miete abdrückt als Coop. Offiziell bestätigen will das niemand – aber auch nicht dementieren.

Generell werden die Detailhändler sehr wortkarg, wenn es um ihre Mietverhältnisse an den Bahnhöfen geht. Sie sind vertraglich dazu verpflichtet, zu ihren Konditionen zu schweigen. Doch auch allgemeine Aussagen wagt kaum jemand. Die Firmen haben kein Interesse daran, die SBB als Vermieterin zu verärgern. Die nächste Ausschreibung kommt bestimmt. Die Mietflächen an den Bahnhöfen werden alle paar Jahre neu ausgeschrieben.

Klar ist aber: Bahnhofsläden in der Schweiz boomen. «Wir beobachten seit längerem den Trend zu häufigeren und kleineren Einkäufen. Davon profitieren zentral gelegene Standorte wie Bahnhofsläden», teilt die Migros mit. Sie betreibt rund 50 Filialen in den Bahnhöfen. Der Konkurrent Coop schreibt: «Aufgrund der steigenden Frequenzen an diesen Standorten entwickeln sich die Umsätze positiv.» Die Basler Genossenschaft betreibt sogar 73 SBB-Standorte.

Die Bahnhöfe haben gleich zwei entscheidende Vorteile. Zum einen kommen dort automatisch viele Menschen vorbei. Entweder, weil sie sowieso reisen, oder, weil die Stationen zentral in den Städten liegen. Zum anderen profitieren die SBB-Standorte von Sonderregelungen bei den Öffnungszeiten. Den Läden ist es erlaubt, 365 Tage im Jahr von frühmorgens bis spätabends zu operieren. Mit den Tankstellen und den Flughäfen haben sie dann ein Monopol.

Nike am Hauptbahnhof

Gedacht war diese Ausnahme eigentlich für Reisende, damit sie sich verpflegen können. Doch das Angebot richtet sich längst nicht mehr nur an Bahnfahrer. Die SBB haben die Kommerzialisierung massiv vorangetrieben. In den grösseren Städten sind SBB-Bahnhöfe zu Shoppingcentern geworden.

Entsprechend gross ist das Gerangel um die besten Flächen. Supermärkte, Gastronomen und Boutiquen wollen an die Bahnhöfe. Kommendes Jahr etwa eröffnet der Sportartikelgigant Nike im Zürcher Hauptbahnhof an prominentester Lage seinen ersten Schweizer Flagship-Store.

Das verschafft den SBB eine enorme Macht im Schweizer Handel. Und diese nutzt der Staatsbetrieb, um die Einnahmen zu erhöhen. Die «NZZ am Sonntag» weiss von einem Fall, in dem ein Händler den SBB 16 Prozent seines Umsatzes als Miete abliefern muss – für eine Fläche, die vor einigen Jahren noch deutlich günstiger war.

Ein Brancheninsider bezeichnet eine Umsatzmiete von 16 Prozent als aussergewöhnlich hoch, selbst für einen Bahnhof. Umsatzmieten von 13 oder 14 Prozent kämen jedoch regelmässig vor. An anderen Bahnhöfen, ausserhalb der grossen Städte, betrügen sie zum Teil lediglich 6 bis 7 Prozent.

Die SBB wollen diese Zahlen nicht kommentieren. Auch die Frage nach den maximalen Umsatzmieten beantwortet der Staatsbetrieb nicht. «Ein maximaler Prozentsatz wäre nicht aussagekräftig und würde die effektive Miete nicht vollständig abbilden», sagt eine Sprecherin.

Gesichert ist aber: Die SBB wollen ihre Erträge mit Mieten enorm steigern. 2025 beliefen sich sämtliche Mieteinnahmen auf 740 Millionen Franken. 2037 soll dieser Geschäftsbereich 1,25 Milliarden einbringen, wie aus internen Papieren hervorgeht. Die SBB stellen diese Zahlen nicht in Abrede.

Die Sprecherin betont jedoch, dass das Wachstum der Mieterträge insbesondere durch die Inbetriebnahme neuer Wohn- und Geschäftsliegenschaften entstehen soll. «Es ist nicht Ausdruck einer generellen Erhöhung der Umsatzmieten an den Bahnhöfen.»

Bluffen kann teuer werden

Nur die SBB haben einen Überblick über sämtliche Mietverhältnisse. Gemäss den Ausschreibungen läuft es in der Regel so ab: Interessierte Unternehmen geben an, welchen Jahresumsatz sie für eine Ladenfläche erwarten – und wie viel Prozent davon sie als Miete abtreten wollen. Unrealistisch hohe Angaben sind dabei nicht zu empfehlen. Denn in der Regel werden 80 bis 90 Prozent der in Aussicht gestellten Umsatzmiete als Mindestmiete festgelegt.

Dieser Mietmechanismus schafft für die Mieter einen starken Anreiz, möglichst hohe Umsätze zu erzielen – auch durch höhere Preise. Diese lassen sich an Bahnhöfen leichter durchsetzen als andernorts: Reisende haben oft wenig Zeit, und sonntags sind die anderen Läden zu. In einem Supermarkt würde kaum jemand 4 oder 5 Franken für ein Mineralwasser bezahlen. In einem Shop am Bahnhof sind die Kunden dazu bereit.

Höhere Umsatzmieten, die sich Discounter wie Aldi und Lidl nicht leisten wollen, führen deshalb tendenziell zu höheren Preisen für die Pendlerinnen und Pendler. Dieselbe Entwicklung zeigt sich in der Gastronomie, wo die SBB an gewissen Standorten vermehrt kostspieligere Formate zu bevorzugen scheinen. In den vergangenen Jahren mussten an mehreren Bahnhöfen Filialen von Burger King (Aarau, Zürich) und McDonald’s (Biel, Zürich Enge) weichen. Ersetzt wurden sie durch Formate und Lokale mit teilweise deutlich höheren Preisen.

Zu den Überlegungen hinter den Mieterwechseln wollen sich die SBB nicht äussern. Für allfällige Preiserhöhungen an den Bahnhöfen sieht sich das Unternehmen jedoch nicht verantwortlich. «Die Verkaufspreise legen die jeweiligen Unternehmen selbst fest», schreibt die Medienstelle. Auch die Höhe der Umsatzmieten erklären die SBB zur Sache der Mieter, die diese selbst bestimmten.

Die Bundesbahnen betonen, dass nicht automatisch die höchste Mietofferte den Zuschlag erhalte. Entscheidend seien das Gesamtpaket und der Mietermix.

Wer der Boss ist, machen die SBB jedoch in ihren Ausschreibungen deutlich. Kürzlich hiess es bei einer freien Fläche am Bahnhof Zürich Oerlikon: «Die Vermieterin behält sich ohne Angaben von Gründen vor, den Vermietungsprozess jederzeit zu ändern oder zu beenden.»

Kein Wunder, will es sich niemand mit den Bundesbahnen verscherzen.

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