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Immobilien ohne Kredit? So kann man auch kleine Beträge in "Betongold" investieren
Immobilien gelten als beliebte Wertanlage. Wer kein Haus kaufen will oder kann, hat heute mehrere Alternativen zum klassischen Eigentum. Welche Vor- und Nachteile haben Crowdfunding, Fonds und ETFs?
Jakob Pflügl
Kaum eine Anlageform ist so beliebt wie Häuser und Wohnungen: Sie gelten als beständig, verbuchten in den vergangenen Jahrzehnten Wertsteigerungen und haben auch sonst einen angenehmen Vorteil: Man kann darin wohnen. Rund die Hälfte der österreichischen Haushalte lebt im Eigentum, wie aus der aktuellen Wohnstatistik der Statistik Austria hervorgeht. Das macht Immobilien gleichzeitig zum wichtigsten Bestandteil des österreichischen Privatvermögens.
Für viele ist der Kauf eines Eigenheims freilich aus finanziellen Gründen nicht möglich – oder aber sie entscheiden sich bewusst dagegen, weil sie die Flexibilität einer Mietwohnung bevorzugen oder ihr Erspartes lieber in Aktien investieren. Das muss jedoch nicht bedeuten, dass der Zugang zur Wertanlage Immobilie für sie komplett verbaut ist. Wer kleinere Beträge in "Betongold" investieren will, dem stehen unterschiedliche Wege offen.
DER STANDARD gibt einen Überblick über die unterschiedlichen Modelle – und ihre jeweiligen Vor- und Nachteile.
1. Crowdfunding-Projekte
Vor allem in Zeiten der Nullzinsphase hatten Crowdfunding-Projekte im Immobilienbereich Hochkonjunktur. Über diverse Plattformen konnten sich Privatpersonen an Wohn- oder Hotelprojekten beteiligen. Dabei wurden zum Teil hohe Renditen versprochen.
Crowd-Investments haben den Charme, dass es um konkrete Bauvorhaben geht, mitunter in der eigenen Region, die so unterstützt werden können. Der große Nachteil: Wer in einzelne Immo-Projekte investiert, geht ein großes Risiko ein. Sprich: Scheitert das Projekt, ist das Geld weg. Häufig handelt es sich bei den Investments um sogenannte Nachrangdarlehen, erklärt Vermögensberater Bernhard Führer. Im Insolvenzfall werden die Anleger daher oft erst nach anderen Gläubigern wie Bauunternehmen bedient. Oft gibt es einen Totalverlust.
Vor allem im Nachgang der Nullzinsphase, als die Kreditzinsen stiegen, schlitterten viele Immo-Gesellschaften in die Insolvenz, Kleinanlegerinnen und Kleinanleger, die ihr Geld in Projekte steckten, schauten durch die Finger. Das war zum Teil auch bei größeren Immobilienkonzernen der Fall, die Anteilsscheine an Privatkunden verkauften, um bestimmte Projekte zu finanzieren. In Deutschland und Österreich haben so zehntausende Kleinanleger ihr Geld verloren.
Fazit: Crowdfunding-Projekte eignen sich aufgrund des hohen Risikos nur als spekulative Beimischung und nicht als Kernanlage.
2. Immobilienfonds
Wer nicht auf einzelne Projekte setzen will, für den sind unter Umständen Immobilienfonds eine Option. Sie werden von Banken oder sonstigen Kreditinstituten herausgegeben und investieren die Anlegergelder direkt in Grundstücke, Büros oder Zinshäuser.
Über die Fondsuche der Finanzmarktaufsicht findet man über die Fondsart "ImmoInvFG" österreichische Anbieter. Ratsam ist es, sich die Entwicklung der vergangenen Jahre und die Verwaltungskosten genau anzusehen. Die Fonds werden üblicherweise aktiv gemanagt. Das bedeutet: Die Immobilien werden gekauft, weiterentwickelt und dann vermietet oder gewinnbringend verkauft. Die Rendite stammt vor allem aus Mieten und aus dem Wertzuwachs von Immobilien, die zu Geld gemacht werden.
Doch auch die Veranlagung in Immobilienfonds ist mit Risiken verbunden. Die FMA nennt hier etwa "Veränderungen in der Standortqualität der Liegenschaften, bei den Mieteinnahmen aber auch beim allgemeinen Zinsumfeld". Vor allem der letzte Punkt, die höheren Zinsen, bereiteten den Fonds in den vergangenen Jahren Schwierigkeiten. Ein Investment in einen Immobilienfonds ist daher ein langfristiges. "Man sollte sich immer die Frage stellen: Brauche ich das Geld vielleicht kurzfristig? In welcher Relation steht das Investment in den Immobilienfonds zu meinem gesamten Vermögen?", rät Vermögensberater Führer.
Bislang konnten Anteile an Immobilienfonds recht flexibel zu- und wieder verkauft werden, künftig wird sich das jedoch ändern, was die Flexibilität einschränkt: Ein neues Gesetz schreibt vor, dass ab 1. Jänner 2027 eine zwölfmonatige Kündigungsfrist gilt. Wer aus dem Fonds aussteigen will, muss also zumindest ein Jahr warten. Das neue Gesetz soll verhindern, dass ein Fonds in Geldprobleme gerät, wenn plötzlich viele Menschen ihre Anteile zurückgeben wollen.
Fazit: Immobilienfonds investieren direkt in Immobilien, man ist damit "näher" an der Anlageklasse. Das ist in guten Immobilienphasen ein Vorteil, kann aber – wie in den vergangenen Jahren – zum Nachteil werden. Wer investiert, braucht einen langen Anlagehorizont.
3. Immobilien-ETFs
Als Alternative zu Immobilienfonds können Anlegerinnen und Anleger auch in Unternehmen investieren. Einige Immobilienkonzerne sind an der Börse notiert, was ein Investment besonders einfach macht. Auch hier gilt freilich: Wer das Risiko minimieren will, der sollte breit streuen und nicht nur auf ein Pferd setzen.
Längst gibt es deshalb Immobilien-ETFs – also börsengehandelte Fonds –, die in Aktien zahlreicher Immobilienunternehmen gleichzeitig investieren. Wer einen Immobilien-ETF kauft, investiert also nicht direkt in Immobilien, sondern in Unternehmen, die in Immobilien investieren. Mit einem einzigen ETF können sich Anlegerinnen und Anleger so indirekt an Hunderten bis Tausenden Immobilien weltweit "beteiligen".
Investments sind über Bank-Apps oder Neobroker schon mit kleinen Beträgen möglich, die Anteile können flexibel zugekauft und wieder verkauft werden – ein Vorteil gegenüber Immobilienfonds. Die Plattform Just ETF listet derzeit 34 verschiedene Immobilien-ETFs, dort ist auch ein Vergleich der Performance und der Kosten möglich.
Wie ganz generell bei Aktien-ETFs gilt auch hier: Die Kurse können stark schwanken. Vor allem in den vergangenen Jahren haben aufgrund der höheren Zinsen Immobilienaktien teils deutlich an Wert verloren. Wer Anteile kauft, sollte deshalb von einem langen Anlagehorizont ausgehen und genug finanziellen Spielraum haben, um durch schlechtere Börsenphasen "durchzutauchen". "Für den langfristigen Anlageerfolg gilt: Wer Vermögen aufbauen möchte, fährt als Privatanleger am besten mit einem breit gestreuten Portfolio, einem langen Anlagehorizont und regelmäßigen Investments", heißt es dazu seitens der Wiener Börse.
Übrigens: Immobilien-ETFs haben aufgrund der hohen Zinsen für Immobilienkredite in den vergangenen Jahren tendenziell schlechter performt als branchenübergreifende Weltaktienindizes. Ist es dennoch sinnvoll, sie ins Portfolio zu integrieren?
Es kommt darauf an: Wer ohnehin in einen Weltaktienindex investiert, der hat meist automatisch auch Immobilienaktien im Portfolio. Kauft man nun zusätzlich einen Immobilien-ETF, kann es passieren, dass Immobilien ein zu großes Gewicht im Portfolio bekommen, erklärt Vermögensberater Führer. Wer generell eher in Branchen-ETFs investiert, der kann sein Portfolio mit einem Immobilien-ETF dagegen breiter aufstellen. "Aus Gründen der Diversifikation kann das durchaus Sinn ergeben", sagt Führer.
Fazit: Immobilien-ETFs sind vergleichsweise kostengünstig und leicht handelbar. Auch hier ist der Anlagehorizont sehr lang. Dazu kommt: Wer in einen breit gestreuten Weltaktienindex investiert, hat Immobilienwerte meist ohnehin abgedeckt. (Jakob Pflügl, 3.8.2026)
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