Schluss mit Airbnb? EU-Plan könnte „Wohnungsstress“ in beliebten Urlaubsorten bekämpfen
Stand: 11.09.2026, 13:44 Uhr
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EU plant Airbnb-Bremse für Urlaubsorte: Was der neue Affordable Housing Act bedeutet – und warum Florenz fast überall über der Schwelle liegt.
Florenz – Ein Assist für die Wohnungspolitik des Palazzo Vecchio gegen Kurzzeitvermietungen an Touristen kommt aus Europa. Die Kommission geht gegen Vermietungen im Airbnb-Stil vor, oder besser gesagt, sie stellt sich in den Dienst des „bezahlbaren Wohnens“. Wenn nachweisbar ist, dass zu hohe Preise auf Kurzzeitvermietungen zurückzuführen sind, würde die derzeit diskutierte Richtlinie den Kommunalverwaltungen Instrumente an die Hand geben, um den „Wohnungsstress“ zu quantifizieren und einzugreifen.
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Dieser Artikel von Filippo Di Biasi entstand in Kooperation mit Corriere della Sera.
Es geht um den Affordable Housing Act, der am 9. September veröffentlicht wurde. Das Dokument ist noch ein Vorschlag. Ziel ist es, daraus eine Richtlinie zu machen. Dabei handelt es sich um einen von der EU erlassenen Rechtsakt, der die Mitgliedstaaten verpflichtet, das vorgegebene Ergebnis zu erreichen, ihnen aber Spielraum bei der Wahl der Mittel lässt. Deshalb konzentriert sich das Dokument vor allem darauf, wie die am stärksten gefährdeten Gebiete identifiziert werden können.
Der Verordnungsentwurf legt verschiedene Parameter fest. Der erste betrifft das Verhältnis zwischen dem durchschnittlichen Pro-Kopf-Einkommen in einem Gebiet und dem durchschnittlichen Verkaufspreis von Wohnungen in demselben Gebiet. Liegt die Quote über 8, können Verbote ausgelöst werden, darunter eine Begrenzung von Kurzzeitvermietungen und ein Stopp beim Erwerb von Zweitwohnungen. In keinem Fall jedoch dürfen die Verbote zeitweilige Kurzzeitvermietungen in der eigenen Erstwohnsitzwohnung treffen.
Europa erkennt den Wohnungsdruck an und stärkt die Rolle der Städte
„Europa erkennt heute an, dass es in Städten mit besonders hohem Wohnungsdruck Instrumente braucht, um das Phänomen der Kurzzeitvermietungen steuern zu können. Das ist eine wichtige Richtung, und Florenz kann einmal mehr von sich sagen, Vorreiter gewesen zu sein. Wir waren die erste italienische Stadt, die bei touristischen Kurzzeitvermietungen eingegriffen hat, weil wir klar gesehen hatten, dass ein unreguliertes Phänomen ganze Teile der Stadt zu verändern drohte. Wir haben uns entschieden, im historischen Zentrum einzugreifen und unsere Regeln dann auf Grundlage der Daten und der Entwicklung des Phänomens auszuweiten“, kommentierte die Bürgermeisterin von FlorenzSara Funaro den Affordable Housing Act.
Weiter hieß es: „Der Vorschlag der Europäischen Kommission erkennt den Kommunalverwaltungen heute eine zentrale Rolle zu. Das ist ein Prinzip, das wir teilen und das wir in Florenz bereits angewandt haben. Jetzt hoffe ich, dass die Regierung dieses Signal aufgreift und den Städten endlich die nötigen Instrumente an die Hand gibt, um Kurzzeitvermietungen wirksam zu steuern. Die Bürgermeister sind die ersten, die sich Tag für Tag mit den Folgen der Veränderungen in unseren Städten auseinandersetzen, und sie müssen über klare Regeln und angemessene Instrumente verfügen.“
Florenz: 28 von 33 Zonen bereits über der Schwelle
Wendet man die Berechnung auf Florenz an, lägen bereits jetzt 28 von 33 Zonen über der Schwelle. Die Einkommenswerte stammen aus dem Statistikbulletin der Stadt Florenz für 2025, aufgeschlüsselt nach Omi-Zonen (Beobachtungsstelle für den Immobilienmarkt). Der durchschnittliche Marktpreis der Wohnungen wiederum wird auf Basis der Schätzungen der Steuerbehörde ermittelt.
Auf Grundlage dieser Daten würden alle wichtigen Innenstadtviertel das Etikett „Gebiet mit Wohnungsstress“ riskieren, darunter Santa Maria Novella, San Lorenzo, Sant’Ambrogio, Duomo-Signoria-Pitti-San Niccolò, Viali-Lungarni und San Frediano-Porta Romana.
Es sind zugleich jene mit dem höchsten Index, der eher von den in die Höhe geschossenen Preisen als von der Einkommenskomponente getrieben wird; zu dieser Gruppe gehören die ersten Zonen, die 2025 vom Palazzo Vecchio blockiert wurden. In nordwestlicher Richtung liegen Careggi-Rifredi, Dalmazia-Romito, Statuto-Poggetto-Ponte Rosso, Peretola-Firenze Nova und Novoli über der Schwelle. Aber auch Isolotto, Argingrosso, Campo di Marte und Ponte a Greve gehören dazu.
Zusätzliche Kriterien und regionale Schwerpunkte des EU‑Plans
Besonders ist der Fall Le Piagge, wo der Index 10 übersteigt, dies jedoch wegen eines allgemein niedrigen Einkommensniveaus. Aus diesem Grund legt der europäische Plan weitere Kriterien fest. Um die Schutzmaßnahmen „freizuschalten“, muss das Verhältnis Einkommen/Wohnungskosten seit zehn Jahren und voraussichtlich auch in den folgenden drei Jahren steigen. Die Prognose ist anhand von Veränderungen der Bevölkerung sowie von Angebot und Nachfrage am Immobilienmarkt zu erstellen. In der Toskana hätten die Ebene von Florenz, die Versilia und die Inseln den höchsten Anteil an Zonen über der Schwelle.
Damit es nach dem EU‑Vorschlag zu einem Verbot von Kurzzeitvermietungen kommt, müssen alle drei Kriterien gleichzeitig erfüllt sein, und es muss ein Kausalzusammenhang zwischen Airbnb und den gestiegenen Preisen nachgewiesen werden. Bevor zu einem vollständigen Verbot gegriffen wird, schlägt das Dokument verschiedene Maßnahmen vor, etwa Einschränkungen bei der Nutzungsbestimmung oder Höchstgrenzen, die in jedem Fall alle fünf Jahre überprüft werden müssen.
Möglich sind Eingriffe auch durch Begrenzung des Erwerbs von Zweitwohnungen als Kapitalanlage oder durch vorrangige Maßnahmen gegen große Betreiber, die mehrere Einheiten in demselben Gebiet verwalten. Beschränkungen auf Grundlage der Staatsangehörigkeit, etwa indem der Erwerb nur Staatsbürgern erlaubt wird, sind nicht zulässig.